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法拍房限购,土拍要签理性竞价承诺书,“调控大户”杭州、上海再次出手堵住楼市漏洞

2021-03-04 05:12

文 / 时代财经   编辑 / 庄梅

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       图片来源:视觉中国

  房地产市场有两股势力在暗中较劲,一股是房地产市场的暗流,一股是监管层的“争分夺秒”,查漏补缺。

  新年刚过,楼市调控继续发力,热点城市首当其冲。3月3日,长三角两大城市杭州、上海相继出台新的调控措施,从依法拍卖房屋、商业贷款、宅基地供应等方面加大调控力度。

  杭州、上海密集“打补丁”

  杭州将对拍卖行和贷款进行监管。新政规定,参与杭州限购范围内房屋司法拍卖的竞买人(包括自然人、法人和其他组织)必须遵守杭州市限购政策,已进入司法拍卖竞价程序的拍卖行仍按原政策执行。

  杭州是继北上广深、南京之后,另一个限购法国拍卖行的城市。法律拍卖行通常是“不完善”的,比如被占用、无法过户、刑事案件等。然而,由于无限制购买和直接转让,它已经成为没有“房票”的购房者进入市场的捷径。在房地产市场蓬勃发展的城市,法国拍卖行也成为房地产投机者的目标,价格开始上涨。

  杭州就是这种情况,最近卖出了一批远高于二手房的拍卖行,进一步推高了市场预期。比如拱墅区怡和公园的一个庭院拍卖行,经过203轮招标,以4000万元成交,升水率接近38%,相当于18.4万元/平方米的单价,成为杭州第二贵的拍卖行;富阳水印林宇637平方米的别墅以3799万元的高价售出,单价5.96万元/平方米,创下富阳住宅拍卖纪录。

  在信贷政策方面,杭州将严格防止商业贷款和消费贷款非法流入房地产市场。具体措施如下:严禁为首付或偿还首付贷款资金发放个人业务贷款和消费贷款,严格审查个人业务贷款和消费贷款的真实性,加强贷后资金管理。

  根据杭州市住房保障和房屋管理局的政策解释,各金融机构应审慎发放仅作为企业实际控制人申请的个人业务贷款,审慎发放个人业务贷款给近期申请个人住房抵押贷款或购买住房的客户,审慎开展第三方合作贷款业务,并终止与非法获得经营资金提供“过桥”资金的借款人、以“壳公司”包装借款人资格的中介机构的合作。另外要注意借款人的第一还款来源,不得简单的用抵押物估值代替借款人的收益审核。

  而上海则侧重于从住宅用地供应方面稳定地价、房价和预期,完善房价与地价联动机制,实施限售房。

  上海将增加商品住宅用地供应,保障经济适用房用地,分离房屋租赁用地计划,防止高地价,坚决遏制不合理征地。然而,上海作为22个试图通过互联网出售宅基地的城市之一,尚未宣布相关政策。

  未来上海宅基地流转将以房价和地价联动为基础,竞买人在参与土地拍卖前应签订合理的竞买承诺书。对于投标不合理的企业,政府相关部门会联合约谈警示,后续也会加强对土地出让合同履行、金融信贷、税收、房屋销售等方面的监管。此外,上海市将严格规范企业购买商品房,按优惠购房政策购买的新建商品房必须在网上注册满5年后才能转让。

  热点城市或将继续收紧调控

  杭州和上海是近年来调控力度较大的热点城市。自2020年下半年以来,杭州已经进行了六次超重监管。今年1月21日晚,上海出台楼市调控新政策“上海十条”,限制购买法国拍卖行,整顿房屋租赁市场,严控租赁贷款业务。虽然土地供应“两个集中”的具体措施被推迟,但他们已经对高地价土地竞争企业进行了采访和警告。

  2月24日下午,上海市普陀区规划资源局、房管局对融创上海及其项目公司上海赵昊进行了剑法访谈。日前,项目公司以36.15%的升水率,8.4万元/平米的底价,拿下了普陀区沈阳新村地块。采访中,普陀区政府要求上海赵昊严格按照合同进行开发建设,严格落实房价与地价调控联动机制。

  中智研究院上海分院研究部主任方巍认为,经过节前的密集调控,上海再次出台调控政策,进一步收紧了市场政策环境,反映出上海推动房地产稳健发展的决心。中智研究院浙江分院常务副院长表示,杭州将法国拍卖行纳入限购是对房地产投机的又一次精准打击,预计未来将继续填补楼市“漏洞”。

  长三角一直是楼市热点。中国指数研究院的数据显示,今年1-2月,前50名房地产企业征地最多的10个城市中,长三角城市占5席。2020年杭州土地出让收入将达到2666亿元,位居全国第二,仅次于上海。今年前两个月,杭州房地产企业征地规模继续扩大,以216.2万平方米排名第一,是第二名南宁的两倍多。

  长三角也是监管机构密切关注的地区。近日,国家住房和城乡建设部副部长倪虹赴上海、深圳、北京等地对楼市进行调研和监管后,率队赴杭州、无锡等地调研,要求各地坚持问题导向,及时发现问题,及时采取针对性措施,引导好预期,坚决遏制投机炒房。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,从以往被监管城市经常出台调控政策的经验来看,浙江和江苏后续将完善和提升调控水平,但未来会受到金融、土地等各种政策的联动。此外,供给端和长效机制与需求端同步调控、多策并举。

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