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物业房企价值元年,水大鱼大

2021-02-09 05:15

文 / 中国房地产报   编辑 / 庄梅

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      “水大鱼大”,着名财经作家吴晓波描写了网络快速发展的2008年-2018年。

  当时,中国网络相关上市企业曾达328家,市场价格总规模达7.85万亿元。在此期间,阿里巴巴、腾讯、百度、京东4家上市公司进入世界互联网公司10强的华为、蚂蚁金服、谷子等非上市公司也进入世界前20强。

  现在这个熟悉的景象也在物业行业上演。

  2020年初的疫情,将物业行业推向风口,暂时物业企业分上市,股价频繁刷新最高纪录。

  据中国房地产报记者统计,截至2020年12月,上市物业企业总数达42家,总市场价格超过7000亿元。其中,2020年全年有18家房地产公司上市,a股1家,h股17家,该数据比2019年全年上市的房地产公司总数增加5家,创历史最高纪录。

  进入2021年,物业企业上市热不减。据中国物业管理协会副秘书长杨熙介绍,2021年不低于20家物业企业上市,3年后约有100家上市物业企业的概率很高。

  物业这条新路线越来越拥挤,竞争逐渐白热化。

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  江湖之变

  2020年上市的物业企业作为观测对象,会发现微妙的变化。

  据中国房地产报记者统计,2020年香港股票上市物业企业有17家,分别是叶星集团、建设新生活、金融街房地产、金融街房地产、弘阳服务、世茂服务、合景悠久、优秀商业企业服务、第一服务、金科服务、融创服务、恒大房地产、华润万象生活、佳源服务、远洋服务、建设服务、正荣服务。

  从上市物业企业的规模来看,市场价格在10亿港元以下的小房地产公司,例如约翰逊集团,2019年约翰逊集团的总收益为2.7亿元,规模的住宅企业分别上市。例如恒大、华润、融创、金科、世茂等。现在TOP10住宅企业中,只有万科和龙湖没有拆除物业市。

  从上市物业企业类型来看,2020年上市物业企业经营板块多样性增强。与传统物业企业主要从事传统住宅服务业务不同,2020年上市物业企业更加重视服务业务的多样性。一些企业选择包装和上市商业服务和传统住宅服务业务,如华润万象生活、合景悠久。迄今为止上市的物资企业中只有一家商业管理概念物资企业宝龙商业。

  对于这种现象,华泰证券在接受中国房地产报记者采访时说:包装商业和住宅房地产一般是为了提高评价。商业运营业务具有壁垒高、毛利率高、品牌效应强、长期增长弹性大的特点,具有一定的评价溢价。

  从上市第一天的表现来看,17家香港股票上市企业可谓冰火两重天。

  据记者统计,2020年17家上市物资企业中,7家物资企业首日破产,分别为兴业物联、叶星集团、世茂服务、合景悠久、第一服务、远洋服务、佳源服务。其中第一服务下跌幅度最大,上市招股期间预约倍数达到67倍,但上市第一天还没有逃脱破产的命运,其发行价格为2.4港元,上市第一天集体竞争价格为2港元,下跌幅度为16.67%,收盘破产,22日收盘价为1.76港元,下跌26.7%。

  上市前夕一度看好的世茂服务和远洋服务也不例外。10月30日,世茂集团旗下的世茂服务报价为15.8港元,下跌幅度为4.82%,暗盘报价为15.14港元,下跌幅度为8.80%。12月17日,远洋服务开盘价为5.86港元,之后继续下跌,盘子下跌幅度暂时扩大到6.12%,交易前4分钟急速上涨,最终报告5.85港元,总市场价格约为69.26亿港元。

  作为数不多的商业管理和物业管理包装上市的合景,也没能打动资本。2020年10月30日,合景悠活的盘价为6.48港元,比发行价下跌17.87%,之后股价下跌幅度狭窄,但下跌幅度仍超过10%,当天市场价格约为137亿港元。

  相比之下,融创服务、恒大房地产、华润万象生活在挂牌第一天上演了另一个景象。

  2020年11月19日,融创服务正式登陆香港主板。当时,整个房地产板块受到压力下降的情况下,融创服务上市的第一天行情急剧上升,早盘以11.6港元平开稳步上升,盘子最高上升幅度达到22.76%,股价最高上升到14.24港元,最终以14.14港元交易,上升了21.9%。交易结束前,融创服务市场价格为424.20亿港元,在房地产板块中居前三位。

  之后发售的恒大房地产首日破产,总市场价格当天达到949亿港元,房地产股仅次于碧桂园服务(1274亿港元),居第二位。

  同样以商管+物管的概念冲击香港股票的华润万象生活,上市第一天也走出了与合景不同的曲线。挂牌当天,华润万象生活发行价格为22.30港元/股,盘子涨幅一度超过47%,最终报告28港元/股,市场价格达到616.00亿港元,涨幅达到25.56%。

  物业企业自身的收益力和规模是资本重视的主要因素,规模大的企业更有利资深物业专家金永宏说。

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  市值排位战

  多位巨头入局,也打破了原先的市值排行榜格局。

  在2020年物业企业市场价格排行榜,市场价格最高的两家物业企业是碧桂园服务和恒大房地产,分别以1538亿港元、960.5亿港元居前两位。此后,恒大房地产奋起追赶,截至2021年2月3日,恒大房地产市场价格已达1795亿港元,一度超过碧桂园服务,但很快再次被碧桂园服务反超。

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  除去这两家角逐千亿市值的房企,TOP10的竞争也很激烈。

  2020年上市的华润万象生活、融创服务分别以820.6亿港元、532.6亿港元进入TOP5,排名第三和第四。金科服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务、世茂服务分别以407.4亿港元、338.1亿港元、308亿港元、284.3港元、282.7亿港元居第6至第10位。

  与此同时,长期占第二位的雅生活服务下降3位,排名第5位,市场价格为458.7亿港元,保利房地产和中海房地产排名也发生变动,分别下降2位和4位,世茂服务下降6位。

  2019年12月31日作为参考时间,在2020年房地产股整体向好的行情下,早上发售的物业企业的一部分市场价格比去年同期下降。

  蓝光嘉宝2019年底市场价格为88.52亿港元,2020年同期市场价格为62.69亿港元,中海房地产2019年底市场价格为161.06亿港元,2020年底市场价格下降到132.8亿港元,彩生活市场价格下降幅度明显,作为首家香港股票上市物业企业,近年来市场价格表现不尽人意,2014年底市场价格为67.4亿港元,2019年下降到61.18亿港元,2020年持续下降

  中奥到家市值缩水也较为明显,2015年12月31日总市场价格为16亿港元,2020年12月底下降到6.32亿元。

  在2020年的市场价格排行榜上,还有更悲惨的细节。

  市场价格排行榜的最后一位是叶星集团,截至2020年12月31日,总市场价格仅为4.13亿元,与第一位碧桂园服务的市场价格相差数百倍。

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  规模为王

  碧桂园服务、恒大房地产、华润万象生活、融创服务、雅生活服务分别为1538亿港元、960.5亿港元、820.6亿港元、532.6亿港元、458.7亿港元。金科服务、保利房地产、绿城服务、永升生活服务、世茂服务分别以407.4亿港元、338.1亿港元、308亿港元、284.3亿港元、282.7亿港元居第6~第10位。

  激烈的市场价格排行榜背后是物业企业规模的战斗。

  由于许多香港上市企业的市场价格和管理规模的关系,市场价格高的企业往往规模大。中国指数研究院认为,在行业发展的现阶段,对房地产服务企业来说,扩大规模仍然是王道。另一方面,规模是基础房地产服务的直接来源,是增值服务延伸的重要基础,另一方面,资本市场对规模大的企业认可度高,评价也高。

  从2020年发生的收购事件的总数可以看出,规模之战已经开始。

  根据中国指数研究院的报告,2020年,上市物企披露的收并购事件达79起,有效收购事件达到76起,2019年有效收购数量的2.81倍,总费用约为107亿元。

  记者选择了15家上市物资企业作为研究对象,可以看出不同规模的物资企业在收购方面的投资没有太大差异,很豪华。据记者统计,选定的15家上市物资企业,2020年收购资金共计341亿5千万港元,约为募集纯利润的61%。

  从合并模式来看,2020年物业企业倾向于选择补充业态的合并目标,特别是城市环卫、医疗美、保险等相关领域,如碧桂园服务合并全国康洁、城市纵横、文津国际保险、奥园健康合并浙江连天美企业管理公司、乐生活等。

  与此相对,中国指数研究院方面通过收购其他业务领域的专业公司,可以扩大服务链,创造业务增长点。

  对于已经开放的2021年,物业企业规模之战将如何发展。

  天泰证券认为,物业企业在2020年有一些明显的趋势,如持续扩大规模、加强区域密度、补充业态、进入城市服务等新领域、加强社区增值服务孵化投入。这些措施也意味着2021年收购市场有望迎来新的热潮,收并购标的也将从住宅物业标的拓展到更多的多业态标的、城市服务价值链标的以及增值服务产业链标的。

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